Hipotecas divisibles- DNU 1017/2024

A través de este decreto el Poder Ejecutivo Nacional implementa las hipotecas divisibles, las que podrán constituirse sobre inmuebles sujetos a proyectos inmobiliarios para la posterior división y afectación al régimen de propiedad horizontal o conjuntos inmobiliarios, o para subdivisiones originantes de parcelas del dominio común.

Esta norma de reciente entrada en vigencia, viene a revolucionar el mercado inmobiliario de nuestro país, que a diferencia de otros países posee un bajísimo índice de hipotecas. - A continuación, le brindamos solo un punteo de los artículos que consideramos más relevantes de la norma e iremos ampliando la información a medida que comience a aplicar. Ello sin dejar de advertir que modifica cuestiones de fondo, al referirse a derechos reales, materia que solo se encuentra resguardada para el Congreso de la Nación .-

Requisitos para los actos constitutivos.

Arte. 2 del DNU: El acto constitutivo de la hipoteca divisible deberá cumplir con los siguientes requisitos: 1) El dominio del inmueble deberá constar libre de gravámenes o los existentes deben ser reconocidos por el acreedor; 2) Deberá contar con un proyecto que determine la modalidad de la subdivisión, en el que deberá constar el número, características y destino de las futuras unidades funcionales o lotes de terreno, que describe el proyecto urbanístico; y 3) Deberá contener la conformidad de las partes a fin de que, una vez concluida la división del inmueble y transferido el dominio o constituido el derecho real de superficie a favor de cada adquirente, se proceda conjuntamente con la división del crédito y de la garantía hipotecaria que, desde ese momento, afectarán individual e independientemente a cada unidad o lote o superficie por el saldo que le pueda corresponder a estos últimos. En la oportunidad de dividirse el inmueble objeto del desarrollo inmobiliario, el crédito y la hipoteca, podrá también transferirse a los respectivos adquirentes el dominio correspondiente o el derecho de superficie de las distintas unidades o lotes resultantes de la aludida división. Cada uno de los adquirentes asumirá el saldo de deuda correspondiente a su propia unidad funcional o lote, conforme a las condiciones convenidas con el acreedor hipotecario. Si el saldo de deuda se hubiera cancelado con anterioridad a la transferencia correspondiente, el dominio y el derecho real de superficie de la unidad funcional o lote respectivo quedarán libres de toda deuda y del gravamen hipotecario oportunamente constituido.

REGISTRO DE PUBLICIDAD

Los Registros de la Propiedad Inmueble deberán registrar estas hipotecas, dejando constancia expresa en el asiento respectivo de que el gravamen hipotecario se encuentra afectado a la divisibilidad. Las inscripciones o anotaciones posteriores sobre el inmueble objeto del desarrollo inmobiliario no podrán afectar la ulterior división del inmueble ni del crédito ni de la garantía hipotecaria, salvo sentencia judicial.

DISPONIBILIDAD DE LAS HIPOTECAS DIVISIBLES

Al constituirse las hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios, las partes podrán autorizar su cesión, securitización, integración a fideicomisos financieros y emisión de letras hipotecarias conforme la legislación en la materia y su reglamentación, pudiendo pactarse el sistema de ejecución de hipotecas establecido en la Ley N. ° 24.441 y sus modificatorias.

LA HIPOTECA SOBRE DERECHO REAL DE SUPERFICIE PARA PROYECTOS INMOBILIARIOS

El titular del derecho de superficie podrá constituir hipoteca sobre el derecho real de superficie, es decir sobre la rasante, vuelo o subsuelo, o sobre el derecho a construir en el inmueble, dentro del plazo de duración del derecho de superficie, de acuerdo con lo establecidos en los artículos 2120 y 2206 del CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN.

REQUISITOS DEL ACTO CONSTITUTIVO

El acto constitutivo de la hipoteca sobre el derecho real de superficie deberá cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 2208 y ccdtes. del CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN.

EMPLAZAMIENTO DEL DERECHO REAL DE SUPERFICIE SOBRE PARTE DETERMINADA DEL INMUEBLE

Cuando el objeto del derecho real de superficie recaiga sobre una parte del inmueble, en los términos del artículo 2116 del CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN, deberá ser descripto con las precisiones y características propias de un documento cartográfico, en las condiciones que la normativa aplicable en la materia lo determinar según la jurisdicción en que se encuentre.

REGISTRO DE PUBLICIDAD

 La hipoteca sobre el derecho real de superficie también deberá ser anotada en los registros de la propiedad inmueble a fin de tener debida publicidad registral.

DISPONIBILIDAD DE LAS HIPOTECAS SOBRE DERECHO REAL DE SUPERFICIE

Al constituirse las hipotecas divisibles, sobre el derecho real de superficie, para proyectos inmobiliarios, las partes podrán autorizar su cesión, securitización, integración a fideicomisos financieros y emisión de letras hipotecarias conforme la legislación en la materia y la normativa que a tal efecto deberá dictar. la COMISIÓN NACIONAL DE VALORES (CNV)

ANOTACIÓN

La Comisión Nacional de Valores (CNV) a autorizar a las entidades que cumplan con los requisitos que establecen la normativa que dicta al efecto, a anotar los boletos de compraventa, y todo otro contrato sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal o cualquier otro régimen de subdivisión del suelo, que prometan la entrega del derecho real de dominio o superficie sobre un inmueble futuro, sobre el cual no se pueda ejercer la posesión, en razón de la inexistencia de situación constructiva suficiente.   Se considerará que los boletos de compraventa o documentos similares anotados en los términos de este decreto contarán con la publicidad establecida en el inciso d) del artículo 1170 del CCyCN. A estos efectos, las entidades autorizadas deberán corroborar que el instrumento a anotar contempla: a. La identificación del inmueble que será objeto de la futura afectación; b. La incorporación del proyecto en el que consten individualizadas cada una de las unidades o lotes que serán objeto de los boletos de compraventa a anotar. Las entidades autorizadas podrán emitir certificados de titularidad y de gravámenes de los boletos de compraventa anotados, en caso de corresponsal.    Cambio en la redacción del art. 2071 del CC y CN por el siguiente texto   "ARTÍCULO 2071.- Seguro. Al celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble podrá constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido por las partes."